전세사기특별법 11월 13일 시행, 보증금 3분의 1은 '얹어주는 돈'이 아니었습니다

 

2026년 10월 24일 기준입니다.

 

"전세사기 피해자, 보증금 3분의 1 보장"이라는 제목을 처음 봤을 때, 저는 나라가 보증금의 3분의 1을 따로 얹어주는 줄 알았습니다. 끝까지 읽어 보니 전혀 다른 이야기더군요. 이미 돌려받은 돈이 3분의 1에 못 미칠 때, 모자란 만큼만 채워주는 제도였습니다.

그래서 누가, 얼마를, 언제 받는지 숫자로 나눠서 확인해 봤습니다.

10월 6일 국무회의 통과, 11월 13일부터 시행됩니다

국토교통부는 10월 6일 국무회의에서 '전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법' 시행령 개정안이 의결됐다고 발표했습니다. 법 개정안은 4월 23일 국회를 통과했고, 이번 시행령으로 지원금 계산법과 신청 시점이 정해졌죠.

 

새로 생기는 장치는 두 가지입니다. 경매·공매가 끝난 뒤 부족분을 채워주는 최소보장제, 그리고 신탁사기처럼 임대 권한이 없는 사람과 계약한 피해자에게 먼저 주고 나중에 맞추는 선지급·후정산입니다.

같은 보증금을 떼여도 회복액이 달랐던 이유

지금까지는 피해주택이 경매에서 얼마에 팔리느냐에 따라 손에 남는 돈이 크게 갈렸습니다. 최소보장제는 이 편차 아래에 바닥을 까는 장치입니다.

 

여기서 '이미 회복한 돈'에는 경매 배당금, 임대인에게 받은 돈, 임대료 지원액, 경매차익이 모두 들어갑니다. 경매차익은 LH가 피해주택을 사들일 때 감정가와 낙찰가의 차이로 생기는 금액이죠.

보증금 1억 5천만 원이면 지원금은 2천만 원입니다

공식은 단순합니다. 보증금의 3분의 1에서 이미 회복한 돈을 빼면 됩니다. 결과가 0 이하라면 받을 돈은 없습니다.

구분	보증금	이미 회복한 돈	최소보장금 (3분의 1)	지원금	최종회복액
A 일반피해자	1억 5,000만 원	3,000만 원 (배당 2,000만 + 경매차익 1,000만)	5,000만 원	최소지원금 2,000만 원	5,000만
B 일반 피해자 (가상)	9,000만 원	4,000만 원	3,000만 원	0원	4,000만 원
C 신탁사기피해자	1억 5,000만 원	1,000만원 (임대료 지원)	5,000만 원	선지급금 4,000만 원	5,000만 원

 

B처럼 이미 3분의 1 넘게 회수했다면 이번 제도로 더 받는 돈은 없습니다. A와 C도 최종 회복액은 5천만 원에서 멈춥니다. 보증금 1억 5천만 원 중 1억 원은 여전히 돌아오지 않는다는 뜻이죠. 바닥이 생긴 건 분명한 진전이지만, '보장'이라는 단어가 주는 인상보다는 범위가 좁습니다. 저는 이 점이 좀 아쉬웠습니다.

 

지원금을 받은 뒤 임대인이나 처분 절차에서 돈을 더 돌려받으면 그만큼 반납해야 합니다. 반납하지 않으면 최대 3천만 원의 과태료가 붙는다는 보도도 있습니다.

LH에 내기 전에 '피해자 결정'부터 받아야 합니다

최소지원금도, 선지급금도 신청 창구는 LH입니다. 다만 출발점은 국토교통부의 전세사기 피해자 결정입니다. '전세사기피해자 지원관리시스템'이나 시·도 접수처에 신청하면 시·도 조사와 전세사기피해지원위원회 심의를 거쳐 결정이 나옵니다. 보증금은 원칙적으로 5억 원 이하가 대상이고, 지역 여건에 따라 최대 7억 원까지 넓어질 수 있습니다. 불인정 통보를 받아도 30일 안에 이의신청이 가능합니다.

무엇을	언제 신청하나	결과 통보
최소지원금 (LH에 매입 요청한 경우)	경매차익 산정이 끝난 뒤	90일 이내, 30일 한 차례 연장 가능
최소지원금 (그 밖의 경우)	피해주택 처분이 끝난 뒤	위와 같음
선지급금	LH 매입 완료 전, 또는 처분 완료 전까지	90일 이내, 최대 30일 지연 가능

 

긴급주거·금융 지원용 '전세피해확인서'만으로는 최소지원금을 받을 수 없다는 점도 헷갈리기 쉽습니다. 이미 경매가 끝난 피해자도 대상이라는 해설이 많지만, 사건마다 사정이 다르니 접수처에 직접 확인하는 게 확실합니다.

11월 13일 이후 LH 공지와 계약 전 체크리스트

국토교통부는 시스템 구축과 피해자 안내를 준비 중이라고 밝혔습니다. 시행일 전후로 LH 접수 방식과 제출 서류가 언제 공지되는지가 다음으로 확인할 일정입니다.

 

계약을 앞둔 분이라면 지원금보다 이 세 칸이 먼저입니다.

• 계약서의 임대인과 등기부등본 소유자가 같은가
• 선순위 빚과 내 보증금을 합친 금액이 집값에 가깝지 않은가
• 잔금 전 보증보험 가입, 입주 당일 전입신고·확정일자가 가능한가

바닥이 생겼다고 해도 3분의 2는 여전히 위험에 남습니다. 저라면 세 칸을 다 채우기 전에는 잔금을 보내지 않겠습니다.

 

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🧷 참고한 글

• 국토교통부 전세사기피해지원단, 「'전세사기특별법' 시행령 개정안, 6일 국무회의 의결」 보도자료 (2026.10.6) — KDI 경제교육·정보센터 게재본
• 파이낸셜뉴스, 「떼인 전세금 '최소 3분의 1'은 돌려받는다」 (2026.10.6) — 기사 보기
• 파이낸셜뉴스, 전세사기특별법 시행령 국무회의 의결 기사 (2026.10.6) — 기사 보기
• 뉴스서울, 「국토교통부 '전세사기특별법' 시행령 개정안, 6일 국무회의 의결」 (2026.10.6) — 기사 보기
• 매일신문, 전세사기특별법 개정안 국회 본회의 통과 기사 (2026.4.23) — 기사 보기